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地产投资企稳荐股

2019-10-10

  地产:投资企稳 荐 股 种别: 机构: 研究员:

  [摘要]

  商品房成交量:调控叠加周期下行,增速继续回落2016年月份,商品房销售面积累计同比+22.5%(2015全年+6.5%,2016年月+24. %),增速延续下行趋势继续回落。受到去年国庆前后密集出台的调控政策发力叠加楼市本身周期性下行的影响,成交量增速延续下行趋势。分城市成交情况来看,各线城市在12月份的成交同比连续7周在低位震荡,三线城市由于未受限购限贷政策影响,其成交情况好于一二线城市。

  根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为2- 年左右,且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已确立。同时,去年12月的中央经济工作会议既提出“房子是用来住的、不是用来炒的”、在政策上有所收紧,也强调了“既抑制房地产泡沫,又避免出现大起大落”,因此我们认为今年的地产基本面还是以安稳健康为主基调,预计今年全年销售增速将出现同比回落。

  根据历史的经验来看,政策的转向要等到地产投资和房价的回调同时兑现,而目前楼市处于有价无市的状态,房地产企业在手现金充分,且2016年推盘指标基本已经完成,房价的回调一般要等到库存周期超过12个月、地产公司推盘压力较大的时候,因此我们认为短期内政策不会发生转变。

  房价:短期企稳,长期取决于货币环境:

  短时间来看,全国大中城市新房价格环比涨幅进一步收窄;一线城市房价在调控政策后则出现了一定回落,如北京、上海和深圳的商品房、二手房价格近期都有所下落(图表4/5/6),但我们认为这主要是由于许多高端楼盘预售证未发放导致平均价格看起来有所下落,因此近期房价数据的下跌只反映了短期的扰动、并不代表房价真正开始回调。根据过去的经验,一、二线城市价格环比下落需要等到去化周期恢复到12个月以上,目前地产公司在手现金充沛、推盘压力不大,因此我们认为价格的回落需要等到库存重回高位,而一线城市/二线城市库存回到12个月需要17个月/9个月,因此我们预计价格若产生回调需要等到2017年年末至2018年年初。

  的是房地产的金融属性、由货币环境决定。长时间来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价走势更多取决于货币宽松的持续性。而去年12月的中央经济工作会议提出要把防控金融风险放到更加重要的位置,在今年美联储连续加息的预期和国内资产泡沫积聚的双重压力下,国内货币政策已定调稳健中性、不具备进一步宽松的空间,因此房价不具备再次大幅上涨的可能,我们预计房价将在今年保持基本稳定。

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